父母为子女买房,产权归谁?能做财产公证吗?

1.父母出全资,产权未登记

①一方父母出资发生在其子女结婚前,根据条例规定,该出资资金应认定为对其子女一方的赠与,受赠一方子女可以获得该债权转化物(不动产的所有权)。
②一方父母出资发生在其子女结婚后,根据条例规定,该出资应认定为对夫妻双方的赠与,除非有证据证明父母明确表示赠与一方子女;相应的,子女双方以该共同受赠的出资购买的不动产,是婚后夫妻共同财产购买的财产,属于夫妻共同财产。
2.父母出全资,产权已登记

①婚后由一方父母出资为其子女购买不动产,产权登记在其子女名下,视为只对其子女一方的赠与。
②由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

3.父母出资部分(多是首付款)以父母自己名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权过户到子女一方名下
①如果该不动产过户发生在子女结婚之前,显然,该房子所有权应属于子女婚前财产。
②如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在出资父母一方的子女名下,则仍可适用本条例,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
③如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在夫妻中非子女一方名下或夫妻双方名下,用夫妻共同财产偿还该不动产的贷款,则该不动产应认定为夫妻双方共同财产。

 一方父母出资给子女购买房屋,如何认定权属?

随着房产价格的不断上涨,年轻人结婚时所需要的婚房,很难完全以自己的积蓄购买,更多的情况是,家庭成员特别是父母亲给予了不少的支持,有的甚至完全由父母出资购买。

父母资助购房,情况各种各样,有的出资一部分,有的出资全部;有的是婚前购置,有的婚后才买;有的明确给自己的儿女一方,有的没作明确说明。这也导致了房产归属在认定上的复杂,如果男女离婚,如何分割就可能成为头疼的一件事。

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条的规定,如果是在当事人结婚前,父母为购置房屋出资的,该出资部分应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为购置房屋出资的,该出资应当认定为父母对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。可以看出,父母出资为儿女购房,婚前婚后非常重要,如果是婚前,就是对自己子女的赠与,与另一方无关;如果是婚后,就是对双方的赠与,除非有特别的约定。

但这个规定,与现实情况出现较大的差异。特别是当事人结婚后,父母为购置房屋出资的,该出资应当认定为父母对夫妻双方的赠与的规定,引发的争议更大。民事庭法官解释,在现实生活中,父母出资为子女结婚购房往往倾注了全部积蓄,但子女结婚后,在双方感情尚好的情况下,并不会通过书面合同明确约定父母出资购买的房产只归夫或妻其中一方所有。但实际上,父母只是想把房子赠与儿女,在这种情况下,夫妻离婚时如果一概将房屋认定为夫妻共同财产,势必有违一方父母的初衷和意愿,也侵害了他们的利益。

为了解决这一矛盾,最高人民法院又在关于《婚姻法》司法解释(三)中作出规定,“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,应认定该房产为夫妻一方的个人财产。”民事庭法官表示,这个规定兼顾了中国国情与社会常理,将房屋产权登记与房屋的实际归属完全挂钩。只要“产权登记在出资人子女名下的”,就视为是一方父母对自己方子女的赠与,认定该房产为其子女的个人财产,只有房屋登记在双方名下,才视为一方父母对夫妻双方的赠与,认定该房屋为夫妻双方的共有财产,这符合公平原则。

在现实生活中,还存在另外一种情况:离婚时,一方提出购买房子的钱是向父母借的,并非父母赠与。实际上,究竟是否向父母借款法院难以确认。因此,法院在碰到这种情况时,一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查,而是先根据相关规定,对涉案的房屋进行分割,然后由当事人另行起诉,处理债权债务纠纷。
鄞州区的小陈在一家事业单位工作,五年前认识了担任企业会计的姑娘小高,两人经过一段时间的恋爱,确定了关系。根据宁波的习俗,新房一般由男方置办,但在鄞州中心区购买一套新房需近200万元,这对于参加工作仅几年的小陈来说,是一个天文数字,而他的父母在企业工作,收入有限,全部积蓄还不够支付40%的首付。为此,小陈希望小高家里也能拿出部分钱来支持购房。小高父母爱女心切,同意一起负担。经过两家的努力,婚房终于落实。然而,让双方父母都没有想到的是,去年夏天,结婚不到三年的小夫妻出现了矛盾,最后闹出了离婚纠纷,并且两人为房产的分割上了法院。
父母双方为儿女结婚购置不动产,在法律层面上,究竟是一种赠与行为还是借贷行为,这个问题在夫妻关系正常时,实际上并不存在,但一旦面临离婚,往往成为争议的关键。如果认定为双方的赠与,意味着房产为共同财产,在分割时基本是按照一人一半这样的比例分配,这明显不利于当初出资多的一方,而如果认定为借贷,就要对双方父母的出资部分,按照债务关系进行认定,情况又会有区别,性质不同,结果就会不一样,在几百万元的房产中,即使百分之几的比例都可能相差好几万元。
看法院是如何处理这类纠纷的吧。姜山法庭的法官表示,在通常情况下,如果有书面借条或口头协议,能证明父母和子女之间存在借贷关系,则按借贷关系处理。如果不能证明借贷关系存在的,基本认定为该项出资为父母对子女的赠与。此时,又会遇到一个问题:父母的出资究竟是对一方的赠与还是对双方的赠与?根据司法解释,出资的归属以出资时间作为标准,如果是结婚前出资,原则上该出资视为双方父母对各自子女的赠与;如果是婚后出资,原则上视为双方父母对夫妻双方的共同赠与。双方父母出资购买的房屋,产权登记在一方子女名下的,可认定为双方按照各自父母的出资份额对房屋按份共有。如果房屋登记在双方名下的,应认定为夫妻双方共同共有。但当事人另有约定的除外。
小陈与小高的婚房是两人结婚前购置的,登记在双方的名下,但双方父母出资份额有所不同,小陈父母当时出资30万元,小高父母资助了50万元,因此,法院根据相关规定,作出以下判决:争议房屋为共同财产,认定双方父母的出资是对各自子女的赠予,在除去这些出资(共80万元,其中小陈部分30万元,小高部分50万元)和利息后,剩余部分按份额平均分割。

未获产权证书,房产争议如何解决?

2010年,余姚市的黄某结婚时,因为没有购置婚房,暂时把新房设在父母家。三年前,黄某父母拿到了一笔拆迁补偿款,出资为他购买了一套住房,由于各种原因,房屋产权证一直未办理完成。
去年中秋过后,黄某与妻子蒋某协议离婚,但双方对这套房子的权属产生争议。蒋某称,这套房子是两人结婚后才购买的,根据相关规定,只要没有特殊的约定,属于夫妻共同财产。而黄某认为,这套房子虽然婚后才买,但全部购房资金由其父母支付,是其父母对其个人的赠与,与蒋某无关。双方争执不下,蒋某向法院起诉,要求把这套房屋的产权确定为夫妻共同财产。法院经过审理,认为这处争议房屋并不具备确权的条件,驳回了蒋某的起诉。这是怎么回事呢?
民事庭的法官对此作了解释,现在,房产的情况非常复杂,由此引发的争议也非常多,其中有不少在房屋产权证书还未办理时就出现矛盾纠纷。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十一条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。”这个规定是什么意思呢?这位法官解释说,如果房屋购买后,产权证虽然没有办理,但双方对房屋产权没有争议,能够协商一致,法院可以对房屋所有权的归属做出判决,即在司法层面解决产权归属,以避免今后的纷争。但如果双方对尚未办理产权证的房产有争议,不能协商一致,法院不对所有权的归属作出判决,在今后待完全的产权证书办妥后,再由当事人另行起诉,到时再作出判决。在前面那个案件中,蒋某起诉之所以被驳回,其根本原因就在于此。(记者 董小军 通讯员 宋瑶)

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